Vol. XI Nro.2
Februarie 2006

HERZFELD & RUBIN, P.C. LAWYERS PROFESSIONAL CORPORATION
IN ASSOCIATION WITH
RUBIN MEYER DORU & TRANDAFIR

Notiuni primare pentru folosirea pamantului in Romania

INSIDE:
Romanian Land Use 101...
 
Introducere
Piata imobiliara romaneasca isi continua cresterea alimentata de interesele firmelor venite din Uniunea Europeana, SUA, Israel, India si Orientul Mijlociu. Constructii noi, vile vechi renovate si diferite proiecte rezidentiale sau comerciale marcheaza peisajul fiecarui oras major sau zona turistica din Romania. Preturile terenurilor au crescut substantial, desi comparate cu cele din regiune ramanand scazute iar Bucurestiul fiind considerat in continuare cea mai ieftina capitala Europeana. Imbunatatirile infrastructurii nationale si a codului fiscal, precum si intrarea in NATO si posibila admitere in UE in 2007 sau 2008 au incurajat venirea investitorilor straini in Romania.

Majoritatea investitorilor straini au experienta necesara sa inteleaga conditiile esentiale pentru cumpararea terenurilor in intreaga lume. In schimb investitorii mici si mijlocii traiesc cateodata cu impresia ca Romania se aseamana cu Deadwood, Dakota de Sud pe timpul cand aceasta era considerata vestul salbatic. Acesti investitori traiesc cu impresia ca pot face absolut orice cu pamantul pe care il cumpara oriunde in tara, pentru ca mai apoi sa scape de dificultati folosindu-se de mita. Desi in Romania nu s-a intamplat niciodata acest lucru, in unele tari ale Europei de sud-est a fost candva o realitate. Un bun exemplu in acest sens ar fi Tirana, capitala Albaniei unde firme de constructie au ridicat blocuri de apartamente fara autorizatii de constructie pe un teren protejat, pe care nici macar nu il detineau. Dar chiar si in Albania imediat dupa alegearea sa ca primar al Tiranei, Edi Rama a ordonat demolarea acestor cladiri. Iar acestea au fost daramate.

Acest articol prezinta pasii care trebuiesc parcursi de un investitor mic sau mijlociu, care doreste sa cumpere pamant in Romania, pentru a evita problemele neplacute aparute din ignorarea legilor romane. Articolul subliniaza etapele ce trebuiesc parcurse de la redactarea unui contract de vanzare cumparare, ridicarea unei structuri pana la planurile de urbanism si de mediu ce se pot intalni.

[ Up to Contents ]

Achizitia terenului
Desi pamant romanesc nu poate fi achizitionat de catre cetateni straini, acest impediment poate fi rezolvat prin infiintarea unei firme romanesti (care poate fi suta la suta detinuta de straini) in numele careia poate fi achizitionat terenul. De retinut este faptul ca terenul achizitionat trebuie folosit in scopul in care firma detinatoare a titlului terenului a fost infiintata. De obicei acest lucru nu reprezinta o problema deoarece putini straini cumpara proprietati in Romania pentru folosinta proprie. De asemenea este de notat faptul ca restrictia privind proprietarul terenului se refera doar la acesta in sine, cladirile sau alte structuri care se afla pe acest teren nefacand parte din aceste restrictii. Astfel strainii pot achizitiona cladiri cat si dreptul de folosinta asupra terenului pe care se afla cladirile in numele lor. Prevederi din Constitutia Romana dau dreptul cetatenilor Uniunii Europene sa cumpere teren in Romania in numele lor, dar aceste prevederi intra in vigoare odata cu intrarea Romaniei in Uniune.

Cea mai obisnuita metoda de achizitie a unui teren o reprezinta contractul de vanzare cumparare. Deoarece numai cetateni romani sau firme romanesti pot detine terenuri in Romania primul pas pentru un investitor strain ar fi infiintarea unei firme pentru a putea incheia un contract de vanzare cumparare.

In timpul negocierilor de cumparare sau inainte de perfectarea intelegerii, cumparatorul trebuie sa aiba situatia clara a terenului, examinand titlul de proprietate, extrasul de carte funciara precum si orice alt document ce atesta tipul constructiilor ce sunt pemise pe acea bucata de pamant. Acestea sunt descrise detaliat mai jos.

In Romania, depinzand de locatie, terenul poate fi clasificat ca intravilan sau extravilan. Intravilanul reprezinta teritoriul aflat in zona teritorial administrativa a unei comunitati, in timp ce extravilanul reprezinta pamantul aflat in exteriorul acestei zone avand ca scop principal agricultura. Pe terenuri agricole nu este permisa constructia vreunei cladiri, astfel ca cine intentioneaza sa construiasca pe un astfel de teren trebuie sa ii schimbe statutul intr-o forma ce permite realizarea proiectului.

Aprobarea schimbarii statutului unui teren este data de catre Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, bazata pe o aprobare din partea Agentiei Nationale de Cadastru care reprezinta autoritatea centrala ce tine evidenta inregistrarilor din Cartea Funciara la nivel national. Pe scurt, urmatoarele documente vor trebui inaintate Agentiei Nationale de Cadastru: titlul de proprietate a terenului in cauza, extras din Cartea Funciara, documente cadastrale relevante, certificatul de urbanism (asa cum este explicat mai jos), planuri urbanistice aplicabile (asa cum este explicat mai jos), toate acestea fiind acte emise de catre primaria locala, precum si o aprobare din partea Societatii Nationale pentru Imbunatatiri Funciare pentru schimbarea statutului terenului. Aceasta procedura, de la completarea formularului de la biroul regional al Agentiei Nationale de Cadastru si pana la emiterea deciziei cerute, poate dura 30 de zile sau mai mult.

[ Up to Contents ]

Cerinte pentru constructii
Orice constructie de orice natura se poate naste numai in baza autorizatiei de constructie. Aceasta autorizatie este emisa de autoritatile competente pe baza cererii si reprezinta baza pentru aplicarea prevederilor legale in ceea ce priveste amplasamentul, forma, executarea si/sau functionalitatea constructiei. Autorizatia de contructie este emisa in conformitate cu prevederile legale privind urbanismul si amenajarea teritoriului si pe baza unui certificat de urbanism.

Urbanismul si amenajarea teritoriului
Urbanismul este reglementat de Legea 350/2001, pentru amenajarea teritoriului si urbanism. Aceasta reprezinta un cadru general care este implementat apoi prin norme locale. Fiecare judet, oras si sat adopta planuri generale, zonale si de detaliu pentru a dezvolta standarde ce asigura folosinta adecvata a terenurilor. Autoritatile locale emit astfel :
  • Plan de Urbanism General (“PUG”) pentru toata aria administrativ-teritoriala. Acest PUG este actualizat la fiecare 5-10 ani si reprezinta baza dezvoltarii regionale. Din cauza fondurilor reduse, sunt situatii in care autoritati locale nu au realizat PUG-uri. 
  • Plan de Urbanism Zonal (“PUZ”) privind o portiune concreta de teren; si
  • Plan de Urbanism de Detaliu (“PUD”) ce constituie o clarificare in detaliu a proiectului pentru zone specifice.

Certificatul de Urbanism
Certificatul de Urbanism este un act oficial informativ prin care autoritatile competente informeaza aplicantul despre detaliile privind situatia legala, economica si tehnica pentru o anumita constructie si/sau amplasamentul cladirii la momentul constructiei. Acest document stabileste cerintele de urbanism in concordanta cu specificul amplasamentului si enumera instiintarile, avizele si alte autorizatii necesare cerute pentru a fi obtinute in vederea emiterii autorizatiei de constructie. De asemenea stabileste procentul maxim de ocupare terenului pentru contructia permisa (POT), restrictiile de inaltime a oricarei constructii, tipul de materiale ce pot fi folosite, alte conditii tehnice speciale pentru constructie precum si avize si autorizatii necesare. Din moment de Romania este predispusa cutremurelor, autoritatile au implementat cerinte stringente pentru constructiile noi in vederea evitarii dezastrelor.

Importanta obtinerii certificatului de urbanism nu poate fi subestimata; cumpararea de teren fara a cunoaste restrictiile de constructie ale zonei poate preintampina realizarea proiectului transformand cumparatorul in unul a unei simple bucati de teren fara potential construibil. Alte probleme de asemenea nu pot fi trecute cu vederea, ca proximitatea terenului cu un aeroport ce poate impiedica o eventuala constructie a unui turn de radio, folosirea macaralelor sau trecerea unei conducte de gaz sau magistrala de apa pe terenul in cauza. Certificatul de Urbanism trebuie sa mentioneze motivul pentru care a fost emis dar nu confera posesorului dreptul de a construi, orice aranjamente sau amenajari – doar Autorizatia de Constructie permite inceperea constructiei. Fara indoiala, emiterea Certificatului de Urbanism poate necesita acordul altor autoritati ca premisa obligatorie pentru obtinerea Autorizatiei de Constructie, ca de exemplu de la Ministerul Agriculturii, Ministerul de Interne, sau alte autoritati.

[ Up to Contents ]

Avize si Permise
Avizele si permisele sunt emise de companiile de utilitati (apa, gaz, canal si electricitate) si de autoritatile insarcinate cu mediul, sanatatea publica, incendii, protectia istorica si ariile protejate, acestea fiind doar cateva exemple. Unele Consilii Locale au pus la punct “Permisul Unic” ce permite investitorului sa obtina rapid si usor toate avizele si autorizatiile necesare dintr-un singur loc.

[ Up to Contents ]

Autorizatia de Constructie
Certificatul de Urbanism nu constituie sub nici o forma aceptul de a incepe constructia. Acest drept poate fi acordat numai de autorizatia de constructie emisa ulterior si in baza unui certificat de urbanism valabil. Autorizatia de constructie reprezinta un document emis de autoritatile publice locale ce garanteaza conformitatea cu reglementarile tehnice si legale privind amplasamentul, forma, executarea si functionalitatea structurii. Acest document este absolut necesar. Construirea fara autorizatie poate atrage penalitati sau demolarea cladirii.

Autorizatia de constructie este emisa pentru o anumita perioada de timp in functie de proiect. Daca realizarea constructiei nu este finalizata la timp, autorizatia de constructie poate fi extinsa o singura data, pentru o perioada de 12 luni.

Autorizatia de constructie este emisa in maxim 30 de zile de la data depunerii documentelor necesare, astfel: Certificatul de Urbanism; actele de proprietate; planul pentru autorizatia de constructie; si orice alte avize si autorizatii prevazute in Certificatul de Urbanism. Totusi, termenul de 30 de zile poate fi extins in cazul unei documentatii incomplete si, in practica, este oarecum de asteptat ca autoritatile sa ceara acte aditionale.

[ Up to Contents ]

Probleme de mediu
Orice persoana angajata in proiecte de constructie publice sau private trebuie sa obtina o autorizatie de mediu. Aceasta este un document emis pentru un anumit proiect sau pentru anumite reparatii necesare unei constructii existente si contine conditiile pentru implementarea proiectului. Prin intermediul acestui document autoritatile cauta sa impiedice deversarea materialelor reziduale precum si orice alte degradari mediului. Neconformitatea cu prevederile de mediu poate da nastere la obligatii civile sau penale precum si amenzi impuse de autoritatile competente.

Obtinerea acestui buchet de documente pentru demararea constructiei nu ar trebui sa dureze mai multe de 10 luni, in functie de marimea proiectului, avand in considerare ca este imposibil sa se parcurga acest drum fara ajutorul unui architect si, in multe cazuri a unui avocat.

[ Up to Contents ]

Concluzii
Desi intreaga procedura descrisa mai sus pentru achizitionarea unui teren si contruirii unor cladiri pe acesta, poate parea descurajatoare pentru unii, datorita perioadelor lungi de asteptare, fara a mentiona costurile si formalitatile, ea este bazata pe realitati romanesti, realitati ce respecta in totalitate legislatia actuala, aliniata la cea Europeana. Ca o consecinta, noua constructie trebuie sa asigure un minim de comfort si igiena precum si un aspect estetic placut in conformitate cu arhitectura din zona. Multe legi actuale sunt rezultatul experientelor din anii 1990 cand unii constructori au ridicat structuri in centre istorice distrugand caracterul zonei.

Perioada relativ lunga de asteptare pentru finalizarea procedurilor nu inseamna o perioada moarta pentru investitor, astfel ca acesta trebuie sa participe activ, sa indeplineasca celelalte cerinte pentru executarea proiectului cu ajutorul unui arhitect si sa fie pregatit sa inceapa munca odata cu primirea autorizarilor.

Cerintele imense ale infrastructurii unei Romanii in dezvoltare atrag un numar din ce in ce mai mare de investitori straini in cautare de oportunitati in construirea de parcuri rezidentiale, birouri, hoteluri, mall-uri si fabrici moderne. Investitorii straini in piata imobiliara romaneasca au consemnat profituri semnificative din proiectele demarate in Romania si au ales sa reinvesteasca tot aici, dar in proiecte mai mari. Acest lucru demonstreaza cresterea continua a pietei imobliare in Romania. Unii au asemanat oportunitatile din Romania cu acelea care au existat in Ungaria si Cehia. Desigur asemenea oportunitati nu vor exista pentru mult timp. Pe masura ce integrarea in UE se apropie, potentialele profituri castigate se diminueaza. Pentru cei care au ratat oportunitatile din Cehia si Ungaria, acum a venit momentul sa profite de cele din Romania.

[ Up to Contents ]

Editors Note: It is our policy not to mention our clients by name in The Romanian Digest™ or discuss their business unless it is a matter of public record and our clients approve. The information herein is correct to the best of our knowledge and belief at press time. Specific advice should be sought from us, however, before investment or other decisions are made.

Copyright 2006 Rubin Meyer Doru & Trandafir, societate civila de avocati. All rights reserved. No part of The Romanian Digest™ may be reproduced, reused or redistributed in any form without prior written permission from the publisher.

 
RUBIN MEYER DORU & TRANDAFIR
societate civila de avocati
Str. Putul cu Plopi, Nr.7, Sector 1
Bucharest, Romania
Tel: (40) (21) 311 14 60
Fax: (40) (21) 311 14 65
E-Mail: office@hr.ro




VISIT OUR WEB SITE:
http://www.hr.ro
The Romanian Digest Archive
 

 

AFFILIATED WITH:

Herzfeld & Rubin, P.C.
125 Broad Street
New York, NY, 10004
Tel: (212) 471-8500
Fax: (212) 344-3333
http://www.herzfeld-rubin.com

Herzfeld & Rubin LLP
1925 Century Park East
Los Angeles, California 90067
Tel: (310) 553-0451
Fax: (310) 553-0648

 Chase, et al.,Herzfeld & Rubin, LLC
5N Regent Street
Livingston, New Jersey 07039
Tel: (973) 535-8840
Fax: (973) 535-8841

Israeli Affiliated Law Firm
Balter Guth Aloni & Co.
Textile Center, 2 Kaufman Street, 68012
Tel Aviv, Israel   
Tel: (972)-3-5111-111
Fax: (972)-3-5102-166

 

New York — California — New Jersey — Romania
If you no longer wish to receive emails from us, please send an e-mail with UNSUBSCRIBE in the subject line to Romanian.Digest@hr.ro.